Stavět parkovací místa se nám nevyplatí. Pokud to jde, chceme jejich počet minimalizovat, říká developer

Developerská společnost Corwin vstoupila na tuzemský trh před čtyřmi lety a v pražských Vysočanech staví svůj první projekt. Zaměřuje se přitom na blokovou výstavbu, která vytváří stín pro zeleň, jež pohlcuje vodu a snižuje teplotu, jak popisuje obchodní ředitel firmy Igor Bubeník.

Na projektu Dvory Vysočany, který společnost Corwin plánuje dokončit v roce 2029, spolupracovalo dánské urbanistické studio Gehl Architects specializující se na urbanismus zaměřený na lidi. Podle obchodního ředitele Corwinu Igora Bubeníka přináší bloková architektura výhody z pohledu zeleně i adaptace na změnu klimatu.

„Bloková výstavba vytváří v rámci vnitrobloku mikroklima. S lidmi z Technické univerzity v Košicích jsme měřili teplotu v bratislavském projektu Blumental. Zjistili jsme, že ve vnitrobloku bylo o pět stupňů méně než na ulici,“ popisuje Bubeník. Kromě Slovenska má developerská firma zkušenosti s výstavbou také ve Slovinsku.

„My si nejdřív nakreslíme veřejný prostor a pak kolem něj dokreslíme budovy, které ho budou chránit. Pokud to spojíme se zelenými střechami, je to skvělé pro biodiverzitu,“ uvádí Bubeník.

„Prezentovali ho jako blázna“

Chystané Dvory Vysočany jsou prvním projektem společnosti Corwin v tuzemsku. Přinesete do Česka něco nového?

Projekt staví na našich zkušenostech a soustředí se na blokový urbanismus, tedy na aplikaci filozofie dánského architekta Jana Gehla a Brita Davida Sima a jejich přístupu sociální udržitelnosti ve výstavbě. Je založený na snaze vytvořit ty nejlepší vnější prostory, aby se lidé v dané čtvrti cítili co nejlépe. Zároveň jim to pomáhá žít udržitelněji.

Máte pocit, že to na českém trhu s novou výstavbou chybí?

V Praze je s blokovým urbanismem historická zkušenost. Ve starších čtvrtích je to běžné, dokonce tam od středověku do 19. století tento typ výstavby dominoval. V podstatě až ve 20. a 21. století jsme se od něj odklonili. V rámci nové výstavby se tomu developeři nevěnují jednoduše proto, že normy blokové výstavbě nepomáhají. Je snazší stavět bodové nebo sídlišťové struktury, kde není jasně definovaný veřejný prostor. Ale nebylo to tak, že bychom viděli mezeru na trhu. Je to naše přesvědčení, které aplikujeme na Slovensku, ve Slovinsku i v Česku.

Jak se přístup prolíná s akutní potřebou zeleně a celkově environmentální udržitelností?

Důležitá je kvalita, ne kvantita. Když máte na pěti hektarech mrakodrapy, možná máte větší plochu pro zeleň, ale nebývá kvalitní. Vidíme to na socialistických sídlištích, kde je vlastně jen zbytkový prostor mezi budovami – většinou nějaký ušlapaný trávník bez jasného majitele. Oproti tomu bloková struktura definuje, komu zeleň patří. Budovy jsou takové hradby a zeleň za nimi je chráněná. Vidíme to v našich projektech, jako je třeba bratislavský Blumental. Obyvatelé se o zeleň starají a lidé „zvenku“se k ní chovají lépe. V Kodani, Mnichově či Paříži už se to tak běžně vnímá, Gehlovy myšlenky jsou aplikované jako samozřejmost a základ moderní architektury.

Kvalita zeleně úzce souvisí s adaptačními opatřeními. Jak v projektech zohledňujete klimatickou změnu?

Ano, města jsou přehřátá, o dva až pět stupňů teplejší než okolní krajina. Množství nepropustných povrchů a zpevněných ploch vytváří problémy se zadržováním vody a přehříváním. Blokový urbanismus řeší i toto. Vytváří stín, zeleň, která pohlcuje vodu a snižuje teplotu. My si nejdřív nakreslíme veřejný prostor a pak kolem něj dokreslíme budovy, které ho budou chránit. Pokud to spojíme se zelenými střechami, je to skvělé pro biodiverzitu. Ostatně teď děláme průzkum na našich projektech ve spojení s přírodovědeckou fakultou Univerzity Komenského v Bratislavě pod vedením zoologa Adriána Purkarta o druzích, které žijí na zelených střechách. Dříve panoval názor, že tak vysoko hmyz nezabloudí, ale je to naopak. My jsme našli na našich devíti- i devatenáctipatrových budovách na Slovensku desítky různých druhů hmyzu, včetně chráněného tesaříka alpského.

Hlásíte se k severskému pojetí architektury, ale nehodilo by se s oteplováním spíše to jižanské?

Je pravda, že Gehlův příběh střední Evropu nezahrnuje, ale v 60. a 70. letech pozoroval italská města. Bylo to i z toho důvodu, že jsme je vnímali a dodnes vnímáme jako funkční, protože to v nich „žije“. Dánsko mělo naopak postindustriální severskou krajinu, pěkné počasí dva dny v roce, nikdo nevěřil tomu, že se tam jeho přístup osvědčí. Z toho období jsou i dohledatelné karikatury v dánských časopisech, kde ho prezentovali jako blázna, že si myslí, že i u nich budou fungovat urbanistické principy z jihu. Jenže ony fungují univerzálně, protože vycházejí z psychologie. Ze stejných člověčích instinktů starých miliony let.

Adaptační opatření ale asi nebudou stejná v Dánsku jako v podmínkách střední Evropy či v Itálii…

Bloková výstavba vytváří v rámci vnitrobloku mikroklima. S lidmi z Technické univerzity v Košicích jsme měřili teplotu v bratislavském projektu Blumental. Zjistili jsme, že ve vnitrobloku bylo o pět stupňů méně než na ulici. V bloku se tvoří komínový efekt. Když si otevřete okna na obě strany, do ulice a do vnitrobloku, tak teplý vzduch z ulice stoupá, táhne za sebou vzduch z bytu a zároveň se dovnitř nasává chladnější vzduch z vnitrobloku. Je to přirozené větrání. Kolem mrakodrapu je zeleň na pospas elementům a zpevněným povrchům, ve vnitrobloku je odolnější. A roli hrají i zelené střechy. Ty extenzivní s deseti centimetry substrátu mohou být o 25 stupňů chladnější než běžné. Na intenzivních, kde jsou třeba luční trávy, je skoro o 40 stupňů méně.

„Střecha má být zelená, nebo bílá“

Jaký je váš názor na „bílé střechy“? Ty jsou přece v odrážení slunečních paprsků nejefektivnější…

Máme je například na Einpark Offices, což je na Slovensku první budova s nulovými emisemi a druhá v celé Evropě. Obecně má být střecha buď zelená, nebo bílá. Problém je, že bílé a lesklé povrchy odrážejí teplo dál do města. Nikdy to nebude tak efektivní jako příroda. Zelené střechy teplo naopak pohlcují, stejně jako dešťovou vodu, která pak neodtéká, ale zadržuje se. Předcházíme tím zahlcení kanalizace a zlepšujeme prostředí k životu. Každá zeleň navíc také filtruje vzduch a je místem pro hmyz.

Prodraží zelená střecha stavbu výrazně?

Ano, zeleň je o něco dražší než štěrk. Když jsme s tím začínali, tak jsme dostávali z trhu zpětnou vazbu, že budeme mít zbytečné náklady navíc a z ulice to stejně nikdo neuvidí. Pokud se na to opravdu dívám čistě přes excelovou tabulku, tak je to „největší blbost“. Ale dává to velký smysl, pokud chcete, aby projekt měl něco navíc.

Ještě teď po letech chodíme kontrolovat s drony naše projekty a zelené střechy jsou opravdu krásné a fungují. Jsou na nich různé sukulenty, skalničky, odolné trvalky, které tolik nevyžadují zálivku. Samozřejmě se změnou klimatu se dostáváme k tomu, že některé střechy bude potřeba zavlažovat. Ten trend je ale jasný a třeba v Kodani je už povinné mít zelenou střechu, pokud má sklon menší než 45 stupňů.

Která další adaptační opatření nabízíte? Co třeba popínavky?

Na slovinském projektu Kvartet popínavky máme. V každém projektu zkoušíme něco jiného. V Bratislavě máme třeba dešťové zahrady o velikosti přes 1200 metrů čtverečních. Díky nim zachytíme prostřednictvím systému kanálků veškerou srážkovou vodu. Je to fantastické řešení. Když prší, tak se systém naplní a zhruba do čtyř hodin se voda vsákne, takže nehrozí třeba komáři. Vracíme tím vodu do přírodního cyklu. Tam, kde je nevhodné podloží a nejde vybudovat dešťový záhon, tak máme pod zemí nádrže.

Jak vnímáte zelené fasády?

Ty neděláme. Vypadají velmi pěkně, ale nemají takový efekt. Při boji s oteplováním lépe funguje samotný fakt, že v blokové zástavbě vzniká stín. Navíc zelené fasády je třeba hodně zalévat. Je to vysoký náklad. Lepší jsou popínavky zasazené přímo do země. Vždy spolupracujeme s krajinářskými architekty, usilujeme o lokální, druhově rozmanitou zeleň, nic invazivního. Kolem hřišť se snažíme zbytečně nevysazovat takové keře či stromy, jejichž plody nejsou jedlé, nebo by kvůli nim byl na veřejné ploše nepořádek.

Častým povzdechem developerů bývají tuzemské přísné stavební vyhlášky, například pravidla pro osvit. Jak se s tím v projektech vyrovnáváte?

Světelně technické normy jsou v zemích, kde působíme, velký problém. Zvláště v blokovém urbanismu je to velmi limitující. Je to pozůstatek minulého režimu. Pokud do prostoru nedopadá dost světla, je brán jako nebytový. Přitom v historickém centru Prahy to pomalu nesplňuje ani jedna budova. Myslím si, že bychom měli nechat lidi spíše vybrat.

Máte v plánu stavět rovněž ze dřeva?

Dva roky jsme za to na Slovensku bojovali, chtěli jsme tam postavit první blokovou dřevostavbu. Ale limit jsou dvě až tři poschodí a to ve městě nedává ekonomický smysl. Změnu norem se prosadit nepodařilo. Přitom třeba ve Vídni mají 80metrovou výškovou budovu. Tak já nevím, jestli oheň hoří jinak v Bratislavě než ve Vídni… Přitom je to budoucnost. Je to obnovitelný materiál, lepší pro kvalitu vnitřního prostoru.

Jak v tomto na normy přísném prostředí operují vaši mezinárodní architekti, kteří na to asi nejsou úplně zvyklí?

Je to pro ně náročnější než ve Skandinávii a často žasnou, jak v tom umíme navrhovat. Samozřejmě je vždy propojíme s místními experty, aby náš tým byl pestrý. Někteří z nich ale mají už zkušenost z jiných částí bývalé východní Evropy, a tak se rychle adaptují, protože normy jsou v postkomunistických zemích dost podobné. Překvapením pro ně bývá, jako moc to dokáže prodražit stavbu.

„Parkovací místo je čistá ztráta“

Jak pohlížíte na recykláty ve stavebnictví?

Recyklovaný beton má pořád problém s certifikací, kterou by uznávali statici. Někde se tyto materiály použít mohou, někde ne. Zatím je to v našem prostředí velmi komplikované. Používáme recyklát, kde se dá. Třeba okna už ho v sobě mají. Ale vždy musí být rovnováha mezi kvalitou, vlivem na zdraví a udržitelností.

Většinu parkovacích stání máte mimo ulice?

Pokud to jde, všechna místa směřujeme do podzemních garáží. V případě Dvorů Vysočany počet parkovacích míst diktuje norma, všechny jsou pod zemí. Vzniká tím více prostoru pro zeleň, bezpečnější prostranství pro pohyb lidí a i větší motivace chodit. Pomáhá také přívětivý parter, příjemné barvy, variabilita fasád, kolem nichž je zajímavé chodit. Když se pohybujete rychlostí pět kilometrů za hodinu, tak byste tomu měli přizpůsobit architekturu. Pokud máte moderní budovu s pět set metrů dlouhou prosklenou fasádou, tak to je možná prima, když kolem projedete autem. Ale pokud jdete pěšky, příjemné to není.

Pokud je parter aktivní – je tam restaurace, obchod, lékárna – tak 90 procent potřeb máte dostupných pěšky. Nemusíte nikam dojíždět autem. Proto stavíme na brownfieldech, protože jsou dobře napojené na veřejnou dopravu.

Líbilo by se vám stavět zcela bez parkovacích míst?

Náš cíl na to tlačí, chceme počet parkovacích míst minimalizovat. Máme projekty, kde je norma mírnější, a tam jich také máme méně. Bohužel někdy byla zpětná vazba od lidí negativní. Mají dvě auta a potřebují je někde zaparkovat.

Co jim vysvětlit, že by tím byty mohly zlevnit? To nefunguje?

Jediný důvod, proč v tom pokračujeme, je norma a dílem i to, že zákazník to vyžaduje. My je nechceme stavět ani z ekonomického hlediska, protože i když je parkovací místo drahé, tak nám se nevyplatí. Na jeden parking je náklad 50 až 70 tisíc eur a my ho prodáváme za 30 tisíc eur. To je čistá ztráta.

V centru Londýna má developer povolen určitý maximální počet parkovacích místa lidi si na to zvyknou, když je veřejná doprava dobrá. A v Praze dobrá je. V místních podmínkách je situace ale přesně opačná. Normy nám ukládají minimální počet míst, která musíme vytvořit.

Jak jste se poučili z předchozích projektů? Zafungovalo vždy vše, jak mělo?

Často jsme komunikovali velmi technicky, což jsme museli zlepšit. Poznali jsme limity některých řešení a naučili se, jak je lépe aplikovat, například stropní a centrální chladicí systémy. Fungují tak, že stropem cirkuluje chlazená voda a studený vzduch padá do místnosti. Na druhou stranu ale máte společnou kotelnu, kde se chlad vyrábí, mohou být vyšší náklady a má to limity, když je velká vlhkost. Čili aplikovali jsme technologie, které fungují dobře, lidé jim ale nerozumějí, nechtějí se jimi zabývat a to může způsobit problém. Zamilovali jsme se do těch technologických řešení natolik, že jsme nemysleli na to, jak s tím budou lidé prakticky fungovat.

Jste firemním expertem na ESG. Hlídáte si parametry projektů i v tomto ohledu?

Měříme si uhlíkovou stopu, vydali jsme 120stránkový report podle standardů Global Reporting Initiative. Když sledujete výstavbu a materiály, tak se v určitou chvíli dostanete na hranici, pod kterou se už nedá stopa jednoduše snižovat. Takže co se týče Einpark Offices, tam sledujeme už i to, jak se lidé chovají.

Když jsme v roce 2023 poprvé stopu budovy měřili, tak jsme zjistili, že více než 50 procent uhlíkové stopy bylo způsobeno tím, jak lidé docházejí do práce. Když 20 procent lidí dojíždí do budovy autem, je to obří balík emisí. Proto jsme realizovali různé motivační aktivity, aby nájemníci dojížděli udržitelně. Například jsme jim nabídli kávu zdarma, když přijedou MHD, nebo zdarma opravu kol, různé přednášky či soutěže.