Každá desátá stavba v Česku stojí načerno. To je problém pro získání dotací z NZÚ či pro půjčku od banky

Ročně se v Česku vydá kolem 60 tisíc stavebních povolení, z toho skoro devět tisíc dodatečně. Majitelé často ani nevědí, že jejich přestavěná chata či rozšířená garáž není právně v pořádku. Narazí až ve chvíli, kdy chtějí třeba čerpat dotace, nebo dům pojistit či prodat.

Každá desátá stavba v Česku stojí nelegálně a v rozporu s předpisy. Ministerstvo pro místní rozvoj odhaduje podíl staveb postavených načerno na deset procent. „Tento údaj vychází z předchozích průzkumů, nicméně čerstvější data o vývoji v posledních dvou letech zatím nejsou dostupná. Aktualizované statistiky za rok 2025 bude mít ministerstvo k dispozici po vyhodnocení nového dotazníkového šetření, které v současné době probíhá,“ řekla Ekonews mluvčí ministerstva Veronika Lukášková.

568 budov mělo jít k zemi

Bilance, kolik z nelegálních staveb skutečně úřady nepovolí a kolik dostane razítko dodatečně, hraje jasně ve prospěch černých stavitelů. Podle dat Ústavu územního rozvoje, jenž údaje o stavbách napříč republikou eviduje, počet pravomocných a vykonatelných rozhodnutí, kterým stavební úřad nařídil odstranění stavby, činil v roce 2023 celkem 568 případů. Údaj o tom, kolik z těchto staveb skutečně šlo k zemi, ústav nesdělil.

Oproti tomu počet vydaných rozhodnutí o dodatečném povolení v témže roce dosáhl 8848 staveb. Často se však jedná o projekty menšího rozsahu, jako jsou garáže nebo různé úpravy stávajících objektů.

Reálný počet staveb, které stojí v rozporu s předpisy i územními plány, zřejmě bude daleko vyšší. Praxe totiž ukazuje, že nejde pouze o stavby postavené záměrně načerno. Ve většině případů majitelé o nelegálním stavu své nemovitosti vůbec nevědí. Na problém pak obvykle narazí až v nejméně vhodnou chvíli, například při prodeji nemovitosti nebo během dědického řízení.

Typickým příkladem jsou chaty a další rekreační objekty. „Často jde o původní dřevěné chaty, které majitelé v průběhu let přestavěli na plnohodnotné zděné domy k trvalému bydlení, aniž by tyto změny ohlásili nebo pro ně získali povolení. Dalšími případy jsou klasicky pevné stavby typu garáže nebo přístavby, pro které majitel nevyjednal stavební povolení,“ vysvětluje Luděk Lošťák, ředitel společnosti Comfort Group, která se specializuje na technickou a právní pomoc při legalizaci nemovitostí.

Mezi další časté případy patří objekt zkolaudovaný k jinému účelu, než se reálně používá. Typicky zemědělská stavba, třeba stodola, jež v praxi slouží jako dílna nebo prodejna.

Banka na černou stavbu peníze nepůjčí

Jak se na černé stavby většinou přijde? Zdrojem upozornění úřadů bývají znepřátelení sousedé. Nicméně nejčastěji problém s černou stavbou vypluje na povrch v okamžiku, kdy chce majitel nemovitost prodat a kupující žádá o hypotéku. Bankovní odhadce zjistí rozpor mezi skutečným stavem a zápisem v katastru nemovitostí.

„V takové chvíli se prodej zastaví. Banka nepůjčí peníze na nemovitost, u které hrozí nařízení k odstranění. Majitelé jsou pak pod časovým tlakem a snaží se stavbu legalizovat narychlo, což bývá administrativně i finančně náročné,“ upozorňuje Lošťák.

Dodatečná legalizace zahrnuje pasportizaci stavby, tedy zaměření skutečného stavu, zajištění projektové dokumentace a vyřízení stanovisek dotčených orgánů. Zjišťuje se například to, jestli stavba nestojí v rozporu s územním plánem obce. Na nelegální stavbu ale mohou přijít i samy úřady, například na základě pozemního mapování, revizí a leteckých snímků.

Problém s černou stavbou pocítí majitel také ve chvíli, kdy by chtěl dům zateplit, pořídit na něj fotovoltaickou elektrárnu či jej nějak jinak energeticky modernizovat za pomocí dotací, třeba z Nové zelené úsporám. Šanci na dotaci může kvůli tomu zcela ztratit.

Jak Lošťák upozorňuje, pokud dům není v době dokončení v pořádku dle stavebních předpisů, může vzniknout celkem složitá situace i s dotacemi, které již na dům stát poskytl. „Protože to znamená, že projektové zpracování domu nebylo dodrženo v navrhovaném stavu, a tedy posléze klient může o dotaci přijít,“ varuje Lošťák.

Dalšími aspekty jsou požárně bezpečnostní předpisy, odstupové vzdálenosti stavby od ostatních pozemků až po souhlasy sousedů. „Pokud je v rámci rekonstrukce již stavba neaktuální ve vztahu ke katastru, může to být v případě kontroly problém na všechny strany,“ zmiňuje Lošťák.

Spoustu chat majitelé zvětšili načerno

Rekreační chata zůstane rekreačním objektem a zateplení to nezmění. Ovšem pokud je rekreační objekt zanesen do katastru ve velikosti 40 metrů čtverečních a ve výsledku tam pak stojí rodinný dům, který má zastavěnou plochu 150 metrů čtverečních, je to pro úřady problém.

„A těchto případů je v Česku mnoho. Co více, katastrální úřad si nyní postupně aktualizuje území a u každé nemovitosti, kde najde nesoulad, zapisuje nesoulad do listu vlastnictví. Tedy v případě kontroly od SFŽP (Státní fond životního prostředí, který dotace z NZÚ administruje, pozn. aut.) může na potíž kdykoliv přijít,“ vysvětluje Lošťák.

S případy, kdy stavebník na černou stavbu použil dotace, se Lošťák už setkal. Majitel musel urychleně provést legalizaci stavby do doby, než mu vypršela lhůta 24 měsíců na dokončení rekonstrukce. „Protože dotace určuje, že úřad zajímá primárně dokončení a soulad navrhovaného stavu s provedením stavby. Tedy klient většinou musí provést legalizaci formou stavebního řízení,“ doplnil Lošťák.

Majiteli černých staveb hrozí také pokuta. Podle nového stavebního zákona může dosáhnout až dvou milionů korun, ve zvláště chráněných územích až čtyř milionů. Kromě pokuty je stavebník povinen na vlastní náklady stavbu odstranit, pokud se ji nepodaří dodatečně legalizovat.

Získat dodatečné povolení je těžší

Nový stavební zákon, který začal platit v červenci roku 2024, však možnost dodatečně získat povolení ztěžuje. Pokud stavební úřad zjistí, že stavba byla postavena bez povolení, může majitel dodatečné získat, jen když k tomu nebude třeba jakákoliv výjimka z požadavků na výstavbu.

Právě to bývá složité, protože v mnoha případech černé stavby vyžadují povolení některé ze zákonných výjimek. Například z odstupových vzdáleností od okolních staveb, z faktu, že ke stavbě nevede zpevněná přístupová cesta, že část stavby zasahuje na sousední pozemek nebo je u objektu nedostatečný počet parkovacích míst.

Konkrétní celostátní statistiky o počtu nelegálních staveb a o tom, jak se je podařilo vyřešit, v tuzemsku neexistují. Řešení těchto případů totiž spadá do kompetence místních samospráv, tedy obcí a měst.

Majitelé si mohou legálnost své stavby orientačně ověřit porovnáním výpisu z katastru nemovitostí s ortofotomapou, kterou Katastrální úřad poskytuje zdarma k nahlédnutí. Pokud se na leteckém snímku objeví stavba, která ve výpisu z katastru není, může jít o problematický objekt.

„Doporučujeme všem, kteří vědí o nesouladu ve své dokumentaci, aby situaci začali řešit preventivně. Legalizovaná stavba nejenže neztrácí na hodnotě, ale majiteli přináší i větší jistotu v případě nečekaných událostí, například při pojistném plnění po požáru nebo povodni. Pojišťovny totiž u nelegálních staveb často plnění krátí,“ podotýká Luděk Lošťák.