Renovační pas je kompletní průvodce stavem domu a návod, jak jej rekonstruovat, aby na sebe energetická opatření navazovala a netloukla se. O renovační pasy se prudce zvedá zájem, budou totiž potřeba k získání dotací, úvěru od banky a budou i výhodou při prodeji nemovitosti.
Na barevné nálepky prokazující energetickou náročnost bytů a domů, takzvané PENB štítky, si už lidé zvykli. Nyní nemovitosti v Česku získávají další specifický průkaz, takzvané renovační pasy.
Je to koncepční dokument, který řeší stav domu jako celku. Když pak dojde na rekonstrukci nebo k jeho prodeji, renovační pas sehraje důležitou úlohu. „Renovační pas se na rozdíl například od projektové dokumentace nezabývá jen tím, jak něco provést, ale především co provést, v jakém pořadí a proč. Vychází z technického posouzení stavu nemovitosti a propojuje stavební řešení s investičním plánem. Stanoví prioritní kroky, orientační finanční rámec a navrhne logické pořadí jednotlivých etap renovace,“ říká Luděk Lošťák ze společnosti Comfort Group, která se renovacemi zabývá.
Mnoho stavebníků má sice dílčí podklady, ale často chybí celkový strategický plán obnovy budovy. „A právě ten je u větších investic klíčový – zejména pokud se řeší úvěr, dotace nebo dlouhodobá návratnost,“ zdůrazňuje Lošťák.
Pasu má rozumět i nestavebník
Vladimír Hrouda, energetický specialista ministerstva průmyslu a poradce Státního fondu životního prostředí, pro srovnání dodává, že zatímco klasický energetický průkaz PENB pouze konstatuje aktuální, často nevyhovující stav, renovační pas je interaktivní mapou budoucnosti domu. „Jeho hlavním úkolem je eliminovat takzvaný lock-in efekt – technickou slepou uličku, kdy nevhodně zvolené pořadí kroků znemožní dosažení energetického optima, aniž by bylo nutné nákladně demolovat již hotové prvky domu,“ vysvětluje Hrouda. Může jít například o situaci, kdy se do nezateplené obálky domu instaluje nový zdroj energie, což je zcela neefektivní postup.
Jinými slovy, renovační pas by měl být návod pro majitele domu, jak nemovitost postupně renovovat a zlepšit její energetickou efektivitu. Orientace v snovačním pasu by pro majitele domu měla být snadná, i když nemá vzdělání ve stavebnictví.
„Výstup – dokument renovačního pasu – je pak stručný, srozumitelný, odborně podložený základní plán renovace. Ukazuje optimální postup kroků v čase tak, aby na sebe technicky i ekonomicky správně navazovaly,“ popisuje Vítězslav Malý, ředitel nezávislého sdružení Centrum pasivního domu.
Specialista při tvorbě pasu vytváří digitální dvojče budovy, na kterém simuluje různé scénáře vývoje stavu stavby v horizontu až dvaceti let. „Cílem je dosáhnout minimálně energetické třídy B při co nejnižších nákladech životního cyklu,“ říká Hrouda.
Podmínka pro získání dotací i úvěru
Pokud renovační pas zpracuje nezávislý odborník, a nikoli prodejce komponentů, vždy bude postupovat co nejvíc ve prospěch klienta. „Tedy zvolí ekonomicky a technologicky výhodné řešení bez ohledu na zájem konkrétního prodeje technologického řešení,“ připomíná Lošťák. Renovační pas je podle jeho slov dobré vnímat jako takový zjednodušený audit, který klientovi napoví, jak se k renovaci postavit, než začne objednávat komponenty či podnikat kroky, které mohou být nevratné.
Renovační pas lze zpracovat jak pro rodinné domy, tak pro bytové. U bytových domů má dokonce často ještě větší význam, protože investice bývají vyšší a rozhodování složitější.
Renovační pas není v tuto chvíli pro majitele domu povinný, nicméně od 1. května tohoto roku se stává nezbytnou podmínkou pro podání žádosti v dotačním programu Nová zelená úsporám (NZÚ). „Bez něj systém žádost nepřijme. Zároveň se stává standardem pro banky při posuzování úvěrů na bydlení a rekonstrukce,“ upozorňuje Vladimír Hrouda. Ministerstvo životního prostředí nutnost opatření renovačního pasu zmiňuje v nedávno zveřejněných podmínkách pro novou etapu Nové zelené úsporám.
Renovační pas by měl zpracovat odborník s kvalifikací v oblasti energetiky a stavebnictví – nejčastěji se bude jednat o energetického specialistu, autorizovaného projektanta, nebo architekta. Firmy, které se problematikou rekonstrukcí zabývají, již pociťují po novince poptávku.
„Zájem bude značný“
„Evidujeme nárůst poptávek na vyhotovení renovačního pasu. Obracejí se na nás většinou majitelé starších domů, kteří potřebují poradit, kde a s čím mají začít. Starší domy jsou často ve stavu, kdy už neodpovídají dnešním nárokům na energetickou úspornost ani komfort bydlení,“ říká František Duda, energetický specialista společnosti Energy Sim, která provozuje web renovacnipas.cz.
Domy podle něj obvykle mají nedostatečné nebo žádné zateplení, původní okna, zastaralé zdroje vytápění a technické instalace na hranici životnosti. „Často jde o nemovitosti postavené před několika desítkami let, které prošly jen dílčími úpravami bez dlouhodobé koncepce. Chybí jim jasný plán, jak jednotlivé kroky logicky navázat, aby do sebe zapadaly a vzájemně si neodporovaly. Lidé se obávají, že investují do jednoho opatření, které se později ukáže jako nevhodné nebo předimenzované vzhledem k budoucím úpravám,“ popisuje Duda. „Očekáváme proto, že zájem o zpracování renovačních pasů bude značný,“ dodává.
Zásadní je, aby zpracovatel chápal dům jako celek. Tedy nejen z pohledu jedné technologie, ale v souvislostech stavební fyziky, tepelných ztrát, návaznosti opatření a dlouhodobé provozní efektivity. „Také je důležité, aby měl dostatek praktických zkušeností se stavbami, technologiemi a inženýringem. Cílem renovačního pasu by mělo být investora provést celý procesem od prvotní analýzy až po případné vypracování projektové dokumentace pro stavební řízení a banku,“ zmiňuje Luděk Lošťák.
Zpracování pasu má být zdarma
Podle aktuálních informací z ministerstva životního prostředí bude vypracování renovačního pasu bezplatné. „Vzhledem k cílové skupině budou hledána řešení nastavená individuálně na míru dané domácnosti a řešené nemovitosti. Rozsah opatření bude určen specialistou v rámci bezplatně zpracovaného renovačního pasu s následným ověřením ze strany SFŽP ČR, včetně asistence u realizace opatření, což zajistí dodatečnou ochranu žadatelů před volbou nevýhodných opatření,“ říká Petr Valdman, ředitel Státního fondu životního prostředí ČR. Ve spolupráci s ministerstvem průmyslu a obchodu nyní vzniká systém na přípravu a zpracování renovačního pasu pro rodinné a bytové domy.
Pokud by si však někdo chtěl nechat zpracovat renovační pas bez žádosti o dotaci, jeho cena se pohybuje kolem několika tisíc korun. Například v Centru pasivního domu zpracovávají takzvaný návrh energetických opatření, což je dokument obdobného charakteru jako renovační pas, a jeho cena je pět tisíc korun.
Renovační pas se zpracovává vždy před zahájením renovace, ideálně ve fázi úvah o prvních investicích. „Jeho hlavním smyslem je právě pomoci správně rozhodnout o rozsahu, pořadí a kvalitě jednotlivých opatření. Může ale vzniknout i v průběhu renovace a sloužit jako podklad pro budoucí etapy renovace,“ doplňuje Vítězslav Malý.
I v Centru pasivního domu zaznamenali, že se lidé začínají o renovační pasy více zajímat. „Zatím evidujeme zájem v počáteční fázi a souvisí hlavně s informovaností a pilotními projekty. Nejčastěji o ně mají zájem stavebníci, kteří plánují komplexní renovaci a chtějí ji provést kvalitně a s dlouhodobým výhledem. Do budoucna se očekává nárůst zájmu, zejména s rostoucími požadavky na energetickou efektivitu a možnou podporou ze strany státu a dotačních programů,“ předpokládá Malý.
Pomůcka při prodeji domu
Vladimír Hrouda eviduje vysoký zájem o renovační pasy již nyní. „Evidujeme značný nárůst poptávek. V našem týmu jsme připravili podklady již pro desítky pasů a vzhledem k omezené kapacitě energetických specialistů na trhu očekáváme v průběhu jara stopstav,“ tvrdí Hrouda.
Experti se shodují, že pokud má dům vypracovaný renovační pas, je to výhoda i při jeho případném prodeji. „Pokud prodávající doloží, že dům má odborně zpracovaný plán renovace, s orientačním rozpočtem a jasnou etapizací, působí to důvěryhodně. Kupující vidí, že budoucí investice jsou předvídatelné a že existuje odborný koncept, jak dům dále rozvíjet. To může významně usnadnit rozhodování a posílit vyjednávací pozici prodávajícího,“ vysvětluje Lošťák.
Ve firmě Comfort Group již mají zkušenosti s tím, že renovační pas posloužil jako podklad při jednání s potenciálními kupujícími. „Prodej nemovitosti dnes není jen o technickém stavu, ale i o budoucím investičním potenciálu,“ podtrhuje Lošťák.
Do budoucna experti očekávají, že zájem poroste zejména u klientů, kteří řeší komplexní rekonstrukce a financování úvěrem. „I banky do budoucnosti budou tento dokument zřejmě více využívat pro rozhodování se o podmínkách úvěrů či případném přeúvěrování,“ očekává Lošťák.
Zuzana Keményová
Zuzana je zapálená propagátorka témat ochrany životního prostředí, CSR, vědy a inovativních (pokud možno prospěšných) nápadů. Dvanáct let pracuje jako redaktorka Hospodářských novin a spolupracuje i s dalšími médii, pokud to má smysl. Vystudovala žurnalistiku na Univerzitě Karlově.
